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建築 : 建築・リフォームのトラブル事例と対処法

再開発事業で与えられた借家権の譲渡

店舗をしている者です。
その店舗のエリアが第1種市街地再開発事業により立退になります。
再開発事業により新設される建物に戻ってくる借家権とゆうものは譲渡できるのでしょうか?
私はそこでの商売はやめようと思うのですが従業員がやりたいとのことです。
そもそも法律上「借家権」とはどのようなものなのでしょうか?
借家権の譲渡には家主の承諾が必要です(契約上、特に家主の承諾なく譲渡できると定められている場合は例外です)。
基本的に,先の先生の回答のとおりです。

借家権とは,建物賃借権のことをいいます。
その中でも,特に,譲渡性や,権利としての資産性を有するものを指して借家権ということもあります。

賃貸人にとっては,誰が借主であるかということは,非常に重要です。借主によって,賃料支払能力,すなわち滞納リスクも異なりますし,支払能力以外の点でも,賃借人のの種々の属性が重要になってきます。
この点,賃借権を自由に譲渡できるとした場合,極端な話,いつのまにか,無収入・無資産の人や,暴力団が賃借人になってしまっている可能性もあります。これでは,賃貸人としてはたまったものではありません。ですので,法律上,建物賃借権の無断譲渡,転貸は,特約で認められている場合を除き許されておりません。また,借家県の譲渡は
借地権と異なり,賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可制度も存在しません。
これに違反して無断譲渡した場合は,契約解除事由にもなりえます。

ですので,ご希望をかなえたいのであれば,契約で賃貸人の承諾なき譲渡が認められている場合を除き,賃貸人の承諾を得てから譲渡することになります。また,承諾を得る際,賃貸人から,譲渡承諾料の支払いを求められることもあります。
借家権は家主の承諾を得てこれを譲渡することができます。ただ、市街地再開発事業では、いつから権利変換後の新たな物件での営業を始めることができるかについて、予定どおりにはいかないことがあります。また、契約条件についても、従業員さんの希望どおりとなるかどうか分かりません。営業開始時期や契約条件次第で、従業員さんが、それならいらない、とおっしゃる可能性があると考えます。

このため、ご相談者自身が、権利変換後の新たな物件で営業されるお考えがないのであれば、ご相談者は、借家権の権利変換を希望しない旨の申し出をされて、市街地再開発事業から離脱し、従業員さんには、自分で希望に適う物件を探して頂くのがよいのではないかと考えます。。

はひふへほさん
2016年12月28日 11時08分

みんなの回答

八坂 玄功
八坂 玄功 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意2
ありがとう

2016年12月28日 11時22分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう

2016年12月28日 12時41分

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう

2016年12月28日 13時16分

この投稿は、2016年12月28日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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